國家統計局數據顯示，2015年年末，商品房待售面積為71835萬(wàn)平方米，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬(wàn)平方米，達到歷史最高點(diǎn)。而后連續四個(gè)月庫存降低，累計去化庫存總數達到2515萬(wàn)平方米。在財稅、金融等政策刺激下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在連續23個(gè)月下滑后，今年1月份開(kāi)始有所回升。

　　上半年在樓市去庫存壓力不減的背景下，“地王”的身影有增無(wú)減。第三方機構數據顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達到了109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達167宗。

　　自2015年12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議將房地產(chǎn)去庫存納入今年工作重點(diǎn),至今半年有余，樓市去庫存交出“中考”答卷。梳理各地經(jīng)驗表明，只有積極適應經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，堅定不移地推進(jìn)供給側結構性改革，著(zhù)力改善產(chǎn)品端供給，才能真正確保樓市去庫存，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長(cháng)。

城市分化嚴重 因城施策避免“一刀切”

　　今年上半年出現了合肥、南京等熱點(diǎn)城市庫存不足300萬(wàn)平方米，消化周期已小于3個(gè)月，而沈陽(yáng)、大連、煙臺等城市庫存有所回落，但總量依然處于高位。供應結構與需求不匹配成為造成庫存大量積壓的主要原因，特別是商業(yè)用房等非住宅類(lèi)產(chǎn)品庫存呈現數量大，消化慢的特征。

　　“現在合肥買(mǎi)房要找關(guān)系、走后門(mén)，請政府出臺政策讓樓市回歸正?！?，網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方留言板一則留言如是。

　　根據國家統計局公布的5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，合肥市新建商品住宅價(jià)格指數領(lǐng)漲全國，5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%，僅次于廈門(mén)環(huán)比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲了5.8%，漲幅全國第一。根據第三方機構5月份監測數據計算，合肥住宅庫存消化周期僅剩2個(gè)月。

　　與省會(huì )形成鮮明對比，在6月份安徽省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中，將全省目標明確為用3年左右時(shí)間，去化商品房庫存2500萬(wàn)平方米。

　　對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)胡安東表示，房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，長(cháng)期積累的問(wèn)題和矛盾在日益顯現，城市分化嚴重成首要突出問(wèn)題。

　　胡安東認為，庫存問(wèn)題不能一概而論，除了部分二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市庫存量過(guò)大，變成了城市“負資產(chǎn)”外，一些一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體庫存也尤為嚴重。在政策供給上，應該分類(lèi)分區域施策，避免一刀切。

　　一方面，對所在城市未來(lái)人口和住宅需求進(jìn)行科學(xué)測算，按照待建、在建、已建待售分類(lèi)，摸清各業(yè)態(tài)庫存的成因和底數。二從供給側營(yíng)造有利于企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。三是加快三四線(xiàn)城市基礎設施建設，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)，結合大城市人口疏解計劃，在產(chǎn)業(yè)搬遷過(guò)程中實(shí)現人口的遷移居住，逐步盤(pán)活庫存。四是根據目前保障性住房閑置的情況，部分二線(xiàn)城市和絕大部分三四線(xiàn)城市不再建，加大保障性住房的貨幣化安置力度，將城中村、城郊村納入棚戶(hù)區改造范圍。

　　今年上半年，山西、內蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出臺不同力度去庫存配套政策，33個(gè)市一級政府也出臺地方去庫存政策。

改善產(chǎn)品端供給 積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色科技建筑

　　今年上半年，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應過(guò)剩表現出新特征，產(chǎn)品、設計、質(zhì)量、配套不足導致無(wú)效供應增加，成為延長(cháng)去庫存進(jìn)度、制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。

　　在庫存去化率水平較高的杭州，某別墅項目2013年開(kāi)盤(pán)，2015年全年銷(xiāo)售量為零，庫存占項目總量的50%，開(kāi)發(fā)企業(yè)負債7.6億元，無(wú)奈將項目轉手。記者了解發(fā)現，原項目設計規劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅，因總價(jià)高，后期裝修成本高等原因，不受市場(chǎng)認可。新接手開(kāi)發(fā)商將項目改為100平方米以?xún)鹊木b修別墅，并在周邊增加了餐飲購物、休閑娛樂(lè )、文化體育、健康醫療和交通等配套服務(wù)，使得該項目快速從滯銷(xiāo)產(chǎn)品變?yōu)闀充N(xiāo)產(chǎn)品。

　　對此，胡安東認為，產(chǎn)品設計升級也是房地產(chǎn)行業(yè)與新經(jīng)濟、新技術(shù)高度快速融合的最有效途徑。

　　在產(chǎn)品設計上，要將建筑設計與城市設計融合，兼顧室內裝修設計。要適應家庭和社區結構的變化，以人為本，創(chuàng )造高品質(zhì)的居住空間，拓展高質(zhì)量的服務(wù)空間，推動(dòng)住宅向更高層次發(fā)展；要在住宅生產(chǎn)中，體現科技、自然、生態(tài)、人文的含量，提升住宅產(chǎn)品的價(jià)值；要有效利用新技術(shù)促進(jìn)住宅的升級換代，大力發(fā)展綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑，依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)與現代服務(wù)業(yè)不斷融合，建立智能舒適、健康愉悅的居住環(huán)境。

　　在城市規劃與配套上，首先要合理布局，按“加密路網(wǎng)、劃小住區、開(kāi)放公區、組團封閉”的原則，讓小區居民享受敞開(kāi)式的居住文明，方便群眾生活。其次要落實(shí)配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設施要與小區同步規劃、同步建設、同步使用。

　　此外，商品房交付仍以毛坯房為主，大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)使用過(guò)程中的高碳排放，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響，能源浪費嚴重也是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展體現的問(wèn)題。

　　胡安東表示，“十三五”是科技創(chuàng )新在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期，要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造，為老百姓建造長(cháng)壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系，利用集成化技術(shù)擴大全裝修住宅供應比例。

　　實(shí)際上，早在1999年我國就已經(jīng)出臺住宅產(chǎn)業(yè)化綱領(lǐng)性文件，但由于技術(shù)短板、成本過(guò)高等原因一直推進(jìn)緩慢。

　　“隨著(zhù)土地成本、勞動(dòng)力成本不斷上升及新技術(shù)的快速出現，參與住宅產(chǎn)業(yè)化的市場(chǎng)主體更多，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)入快速發(fā)展期，長(cháng)尾效應也將顯現，”京投發(fā)展總裁高一軒對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展表現出信心。

新市民市場(chǎng)潛力大，解決配套才能“進(jìn)得來(lái)、留得住”

　　河北省保定市順平縣，新房平均售價(jià)在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元?？h城內某6萬(wàn)平米的項目，從2014年開(kāi)始蓄客，兩年時(shí)間僅消化了不足50套。

　　2016年初，房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)周亮作向開(kāi)發(fā)商提出幾項建議。首先降低門(mén)檻，做分期首付。第二，節約成本，控制房?jì)r(jià)。第三，在產(chǎn)品設計上，以三居室戶(hù)型為主，適當創(chuàng )造2+1戶(hù)型和2+2戶(hù)型，滿(mǎn)足業(yè)主未來(lái)十年的人口增長(cháng)需求。第四，扶持就業(yè)，緩解壓力。在開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理等部門(mén)聘用買(mǎi)房業(yè)主工作，保證來(lái)自農村的業(yè)主能夠有穩定的收入和持續還貸能力。第五，幫開(kāi)發(fā)商積極聯(lián)系推動(dòng)與北京大學(xué)合作，為縣城經(jīng)濟招商引資，解決當地就業(yè)，提高農民收入，從根本上解決新市民城鎮化后的收入問(wèn)題。2016年2月開(kāi)始，此前蓄客兩年銷(xiāo)售情況仍然不佳的房子在一個(gè)月時(shí)間內被預訂一空。

　　周亮向記者表示，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)點(diǎn)在農村。只有滿(mǎn)足好農村進(jìn)城青年的需求，才能解決縣城庫存去化的大問(wèn)題。

　　周亮認為，縣城房地產(chǎn)去庫存的核心是提高農民收入，解決農村青年進(jìn)城就業(yè)問(wèn)題。這是一個(gè)長(cháng)線(xiàn)工程，需要縣級政府的政策傾斜、大力推進(jìn)?？h級政府必須克服依賴(lài)土地財政心理，過(guò)度依靠房地產(chǎn)來(lái)實(shí)現GDP，解決就業(yè)問(wèn)題。

　　“以農村消化城市，以縣城疏導產(chǎn)業(yè)，可以作為部分縣城經(jīng)濟發(fā)展的參考范本，”周亮建議。

　　胡安東表示，在需求端積極引導有意愿、有支付能力的農民到中小城市買(mǎi)房，全國2.7億農民工將成為新市民。但在解決這類(lèi)人群購房需求時(shí)，有兩方面問(wèn)題值得注意。首先要簡(jiǎn)化收入證明和擔保手續，切實(shí)解決農民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢等問(wèn)題。其次要通過(guò)解決交通、戶(hù)籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買(mǎi)房接觸后顧之憂(yōu)，讓他們進(jìn)得來(lái)、留得住、安下心、有發(fā)展。

樓市去庫存對貨幣政策依賴(lài)度高 繼續警惕風(fēng)險

　　在貨幣政策推動(dòng)下，今年上半年全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額快速增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出回暖跡象。

　　胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)對貨幣政策依賴(lài)度將進(jìn)一步提升。

　　從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)的周亮認為，金融政策杠桿效應在房地產(chǎn)去庫存中非常關(guān)鍵，應該實(shí)施分類(lèi)引導，否則“該去的庫存沒(méi)去，不該來(lái)的泡沫來(lái)了”。

　　周亮建議，在房?jì)r(jià)漲速過(guò)快區域，提高首付減少杠桿。在市場(chǎng)巨大的四五線(xiàn)城市，降低首付比例，同時(shí)嚴格審查客戶(hù)的還貸能力，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長(cháng)。